Vurdering af forbedringer ved overdragelse

Om foreninger vurderer stigning i værdien af andele ved overdragelse er som udgangspunkt fastsat i foreningens vedtægter og den praksis, der er i foreningen.

Andelsboliglovens § 5, stk. 1 giver hjemmel til, at man ved en overdragelse af andel skal tage stilling til forbedringer og vedligeholdelsesstand af andelen. I § 6, stk. 6 følger, at overdragelsesaftale skal forelægges bestyrelsen, som skal godkende aftalen.

Der kan dermed nemt opstå tvivl og konflikter, da sælger jo har en interesse i, at værdien bliver sat så højt som muligt. Derudover kræver det også, at man har en vis forstad på værdi af forbedringer m.v.

Vurderingsmænd

Derfor er det en god idé at inddrage en vurderingsmand, hvis opgave er, at hjælpe bestyrelsen med at fastsætte værdien af forbedringer og evt. også vedligeholdelsesstanden.

Hvis sælger ikke ønsker betaling for forbedringer, behøver man ikke at vurdere andelen, men hvis foreningen samtidig vil have vurderingsmanden til at give et bud på andelens vedligeholdelsesstand og se efter ulovlige installationer og mangler, kan sælger ikke fravælge vurdering, idet boligens stand bliver vurderet for foreningen for at kontrollere, om der skal ske fradrag eller tillæg af prisen på boligen.

Der kan kun foretages fradrag eller tillæg, såfremt standen på boligen afviger meget fra normal stand – f.eks. vil en bolig, hvor der har været røget eller holdt kat give et fradrag i vedligeholdelsesstand, ligesom en nyistandsat bolig vil give et tillæg.

Bagatelgrænser

Der er en bagatelgrænse i ejendomshandler på kr. 5.000 – det vil sige, at forhold eller mangler, som koster under 5.000 at udbedre, ikke udløser fradrag. Dette kan dog afvige fra foreningens faste praksis og hvis foreningen har en praksis for at lave fradrag for forhold under kr. 5.000, så er det praksis, der gælder.

Sælger kan også ønske betaling for forbedringer, og her kan vurderingsmanden finde frem til mangler, som også skal indgå i den samlede vurdering.

Vurderingsmandens opgave er at hjælpe bestyrelsen med en korrekt ansættelse af værdien af forbedringer, så bestyrelsen ikke kan gøres ansvarlig for, at der er fastsat en overpris på boligen.

Køber kan forlange en genvurdering, hvis han mener, boligen er sat for høj. Vurderingsmanden vil efter aftale med bestyrelsen, besigtige boligen på ny, men kun forholde sig til, om prisen for boligen er sat for høj og dermed overstiger den lovlige maks. pris.

Øvrige tvister køber og sælger imellem kommer ikke bestyrelsen – eller vurderingsmand – ved, selvom parterne ofte ønsker dette.