De nye foreløbige ejendomsvurderinger og ejendomsskatter for andelsboligforeninger
Som det sikkert er mange bekendt og/eller man har hørt om fra nyheder, medier m.v. har Vurderingsstyrelsen netop udsendt en meddelelse til alle erhvervsejendomme vedrørende den foreløbige vurdering for 2023. Et eksempel herpå vedhæftes.
Det er imidlertid vigtigt at slå fast, at den udsendte vurdering, der kan ses på vurderingsportalen.dk, alene vedrører grundværdien og ikke hele ejendomsværdien (bygninger og grund).
Endvidere er det væsentlig at slå fast, at vurderingen kun er foreløbig og alene vedrører 2023.
Der kan hverken klages over vurderingen eller ses nærmere på det egentlige beregningsgrundlag m.v. for ansættelsen.
Den endelige vurdering af grundværdien, der vil kunne klages over m.v., vil tidligst fremkomme i 2025/2026 ifølge SKAT/Vurderingsstyrelsen.
Det er endvidere væsentligt at slå fast, at den udsendte vurdering som nævnt kun vedrører grundværdien. En egentlig ejendomsvurdering af hele ejendommen er afskaffet i 2012, og der er derfor ikke nu og vil heller ikke fremover blive udarbejdet en sådan offentlig vurdering af selve ejendommens værdi.
Endvidere skal det pointeres, at uanset hvad den udsendte foreløbige vurdering af grundværdien for 2023 måtte vise af værdi, så har den ingen betydning overhovedet i forbindelse med andelsboligforeningens beregning af andelsværdi og kan ikke avendes til noget som helst i den forbindelse, jf. ABL § 5.
Dette skyldes, dels at vurderingen kun er foreløbig, dels at den alene vedrører grundværdien.
Ud fra de stikprøver vi her på kontoret har foretaget af Vurderingsstyrelsens foreløbige vurderinger af grundværdierne, ses mange af dem langt at overstige de ejendomsvurderinger – også aktuelle valuarvurderinger – der er indhentet på de enkelte ejendomme. Men da der hverken kan klages over den foreløbigt ansatte vurdering, og da den i øvrigt heller ikke får nogen som helst betydning for andelsværdien, er det ikke noget, der hverken kan eller skal gøres noget ved.
Den foreløbige vurdering for 2023 er alene udsendt med henblik på skatteberegning af ejendomsskatten for andelsboligforeninger/erhvervsejendomme, det vil sige beregning af grundskylden. For det er den eneste skat, en andelsboligforening som hovedregel betaler.
Andelsboligforeningen og medlemmerne/andelshaverne bliver ikke beskattet ud fra bygningernes værdi. Dette skyldes, at andelshaverne ikke selv ejer deres boliger, men alene har en eksklusiv brugsret til disse.
Hvilken betydning får den foreløbige vurdering for 2023 så for andelsboligforeningen?
Uanset at Vurderingsstyrelsens foreløbige vurdering af grundværdien som hovedregel vil være væsentlig højere end den nuværende grundværdi/det nuværende beskatningsgrundlag, vil den ikke få særlig stor betydning for nuværende andelsboligforeninger og deres ejendomme. Det skyldes, at der er vedtaget stigningsbegrænsninger i ejendomsskatten af grundværdien, og denne begrænsning gælder for ejendomsskatterne for 2022 og frem.
De endelige vurderinger for 2021 (til brug for skatten 2022) kommer tidligst i 2025/2026 ifølge SKAT.
Men hvis der fokuseres på de vedtagne stigningsbegrænsningerne for de enkelte år, som er det eneste sikre her og nu, så gælder følgende om stigningsbegrænsning:
For 2021 til 2022 max. 4,4%
For 2022 til 2023 max. 2,8%
For 2023 til 2024 max. 2,8%
Fra 2024 og frem 4,75%
Tager man udgangspunkt i en klassisk andelsboligforening i Storkøbenhavn, skal stigningen maksimalt i alle årene frem til 2030 se således ud:
Indeks
Ejendomsskat 2022 104,4
Ejendomsskat 2023 107,3
Ejendomsskat 2024 110,3
Ejendomsskat 2025 115,6
Ejendomsskat 2026 121,1
Ejendomsskat 2027 126,8
Ejendomsskat 2028 132,8
Ejendomsskat 2029 139,1
Ejendomsskat 2030 145,8
Afsluttende bemærkninger
Ovenstående må tages med alle mulige forbehold for, hvad der end måtte ske af skattepolitiske ændringer, men er det bedste bud nu, ud fra hvad der kendes og gælder på nuværende tidspunkt.
ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har netop udsendt meddelelse om grundværdierne på deres hjemmeside under overskriften ”De nye vurderinger af andelsboligforeningers grunde rammer helt skævt”. Der henvises til denne via følgende link: ABF artikel.
Om og hvorvidt de enkelte andelsboligforeninger vil prøve at komme igennem til Vurderingsstyrelsen i forhold til de efter vores opfattelse noget fantasifulde grundværdivurderinger, er op til den enkelte andelsboligforening selv at vurdere. For som nævnt ovenfor kan der formelt set ikke klages, men jeg skal da ikke undlade at gøre opmærksom på, at Vurderingsstyrelsen fortjener nogle tilbagemeldinger på deres grundværdivurderinger, der umiddelbart ses at være ”ramt helt skævt”. Det vil sige det samme, der gælder for det private boligmarked.
Advokat (H) Rasmus Juvik
