Nye regler i andelsboligloven træder i kraft 1. juli 2018

Advokat (H) Rasmus Juvik ridser ændringerne i andelsboligloven op og knytter derefter kommentarer til, hvilken betydning disse ændringer vil få.

Under overskriften ”Mere robuste andelsboligforeninger” indgik regeringen (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti) med Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre en aftale den 27. november 2017.

Denne aftale har udmøntet sig i fremsættelse af et lovforslag, der blev ved-taget den 22. maj 2018 med flere ændringer til ABL (Lov om Andelsboligforeninger).

Ændringerne vil først være anført i overskriftsform, og længere nede vil der blive knyttet nogle bemærkninger til enkelte af ændringerne.

Lovændringen træder i kraft pr. 1. juli 2018.

Ændringer og tilføjelser i ABL i overskriftsform

1. Ved stiftelse af en andelsboligforening skal der udarbejdes et stiftelsesbudget, der fremover skal dække 15 år og ikke ”kun” 10 år.

2. Ved stiftelse af en andelsboligforening skal der foreligge en vedligeholdelsesplan for ejendommen for en periode på mindst 15 år, som løbende skal opdateres (mindst hvert 5. år).

3. Ved stiftelse af en andelsboligforening vil finansiering kun kunne ske med aftale om afdragsfrihed for op til 40% af købesummen. Endvidere indføres en karéns-periode, så lån med afdrag tidligst kan omlægges til lån med afdragsfrihed efter 3 år.

4. Vedrørende rådgiveransvaret for finansielle virksomheder, banker og lignende, revisorer, administratorer og advokater og deres rådgivning overfor andelsboligforeninger om lån og kreditter forlænges ansvarsperioden fra 3 år til 6 år.

5. Ved køb af en andelsboligforenings ejendom på tvangsauktion eller efter konkurs fastsættes lejen for de tidligere andelshavere efter lejelovgivning med et eventuelt tillæg. Tillægget kan højst fastsættes til forskellen mellem den lovlige boligleje og den gennemsnitlige boligafgift for en 4-årig periode. Tillægget kan højst opkræves i 6 år. Endvidere kan der i den forbindelse ikke opkræves hverken forudbetalt leje eller depositum.

6. Valuarvurderinger af en andelsboligforenings ejendom skal fremover udføres af en ”valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme”. Erhvervsministeriet er bemyndiget til at fastsætte nærmere regler om dette, der skal være med til at sikre, at valuarvurderinger bliver mere rigtige, og blandt andet udføres af valuarer med egentligt ”markedskendskab”.

7. Der er indsat en ny bestemmelse, der præciserer en andelsboligforenings bestyrelsesopgaver og ansvarsområder.

8. Der skal udarbejdes endnu et nøgleoplysningsskema (bilag 4) til fremlæggelse på den årlige generalforsamling med centrale økonomiske oplysninger om foreningen. Det er uddrag af de nøgleoplysninger, der allerede er angivet i den almindelige årsrapport – og som i øvrigt udleveres til købere – som nu igen skal angives i et særskilt skema.

9. Der er indsat en generalklausul i loven, hvorefter en andelsboligforenings generalforsamling ikke må træffe beslutninger, der kan medføre en utilbørlig fordel eller ulempe på foreningens og/eller andre medlemmers bekostning. Dette vil hovedsageligt gælde usædvanlige beslutninger og ikke sædvanlige forhold.

10. Bestemmelsen om 6 måneders forældelse af købers overpriskrav overfor sælger slettes. Det betyder, at der gælder en almindelig forældelsesfrist, jf. Lov om Forældelse, på 6 år med en ultimativ forældelse på 10 år.

11. Der nedsættes en arbejdsgruppe, der skal se på mulige initiativer til nedbringelse af penge under bordet ved salg af andelsboliger.

Uddybning af ovenstående punkter:

Ad 1-3

Som det fremgår af ovenstående er der en del særregler som vedrører stiftelse af andelsboligforeninger, der således hovedsageligt tager sigte på, at disse skal være mere robuste, velpostrede og kan afdrage på gæld, og hvor der også er taget nødvendig højde for fremtidig vedligeholdelse inden for en 15-årig periode.

I det nuværende marked med meget høje ejendomspriser på udlejningsejendomme er dette et fornuftigt tiltag, så lejerne ikke køber en ejendom for dyrt uden samtidig både at kunne vedligeholde ejendommen og afdrage på gæld. De nye regler skulle give et bedre overblik for lejere til at vurdere, om et køb er en fornuftig disposition, selvom det er uoverskueligt nok i forvejen, og der er kun 10 uger fra ejendommen bliver tilbudt, til et eventuelt køb skal finde sted.

Ad 4

Den ændrede forældelsesfrist fra 3 år til 6 år har været omdiskuteret, særligt det om man skal indføre undtagelser for den grundigt gennemarbejdede forældelseslov vedrørende ansvar. Men det skal ses i lyset af, at der ofte går adskillige år, før man finder ud af, hvorvidt den rådgivning man har fået omkring lån og finansiering ved bl.a. stiftelsen udmønter sig. Der er næppe nogen, der har noget imod, at dårlig rådgivning kan forfølges erstatnings-mæssigt – selv efter en længere periode end 3 år.

Ad 5

Vedrørende lejens størrelse efter køb af en tidligere andelsboligforenings ejendom ved tvangsauktion og konkurs har denne præcisering gjort det klart, hvorledes det skal håndteres, da det har været omdiskuteret i både teori og praksis. Den nye lovbestemmelse herom gør det derfor klarere, hvorledes der skal forholdes med lejen, uden at der skal føres retssager om dette. Dette gælder tillige spørgsmålet om betaling af depositum og forudbetalt leje.

For så vidt angår andelsboligforeningens frivillige salg af ejendom, det vil sige frivillig likvidation er dette stadig frivilligt, og det skal andelsboligforeningen og køber finde ud af i forbindelse med et sådant salg. Den nye lovændring vil utvivlsomt gøre det lettere at kunne forhandle også det punkt på plads i de få situationer, hvor der sker en sådan handel.

Ad 6

Vedrørende valuarvurderinger er det, der udføres her, særdeles kompliceret, og der er udsendt en ny vurderingsnorm, hvor der på forskellige måder er forsøgt at kvalificere valuarvurderingerne og også stille krav til valuarerne. Den nye vurderingsnorm skal gælde for vurderingsopgaver, der indgås fra og med 1. oktober 2018.

Uanset vurderingsnormen er valuarvurderingen stadigvæk et skøn, som dog er forsøgt kvalificeret mere. Det bør ikke give væsentligt ændrede vurderinger i forhold til nu, men på nuværende tidspunkt er der også stor forskel på, hvad forskellige valuarer fastsætter vurderingen til på ens ejendomme. Om det bliver anderledes fremover er nok tvivlsomt, men det er i hvert fald ingen skade til og ganske fornuftigt at forsøge at gøre skønnet mere ensrettet og ensartet.

Ad 7

Vedrørende bestyrelsens opgaver bør dette ikke betyde nogen ændring for det almindelige bestyrelsesarbejde i foreningen. Når det kommer ned på skrift, vil ABL § 6 c med de 6 underpunkter kunne ses som en meget stor opgave. De fleste andelsboligforeninger har professionel rådgiver/administrator til at være bestyrelsen behjælpelig med dette arbejde, og det er umiddelbart min vurdering, at den nye lovbestemmelse ikke ændrer på dette, på nær for de foreninger hvor man som bestyrelse lader det ”sejle”.

I disse tilfælde er der i hvert fald så en lovbestemmelse, i henhold til hvilken man kan gøre en bestyrelse ansvarlig. Det bør man dog allerede kunne på nuværende tidspunkt, da en bestyrelses manglende udførelse af almindelige opgaver, hele tiden har kunne og fortsat kan være ansvarspådragende.

Ad 8

Dette nye nøgleoplysningsskema (bilag 4) synes overflødigt, idet oplysningerne allerede fremgår af den årsrapport, der laves og udsendes i forbinelse med den årlige generalforsamling.

Det er bestyrelsens opgave at lave dette skema på baggrund af årsrapporten og forud for generalforsamlingen, men det bliver i realiteten endnu en opgave, som foreningens administrator skal påtage sig. Endvidere bliver det endnu et bilag med oplysningerne til generalforsamlingen og ikke i tilknytning til årsrapporten.

Ad 9

Den nye bestemmelse med en generalklausul om utilbørlig fordel og ulempe bør heller ikke betyde nogle ændringer, idet denne for så vidt allerede er gældende som et almindeligt foreningsretligt princip. Det er dog muligt, at det, at der kommer en bestemmelse om det i loven, gør det mere klart, og derfor i sig selv kan give anledning til flere sager om dette.

Bestemmelsen og dens motiver gør det efter min vurdering ikke klarere på nogen måde, hvornår grænserne for utilbørlige fordele og ulemper er overskredet.

Med den nye bestemmelse mener jeg derfor ikke, at der er indført noget, der ikke allerede har været gældende.

Ad 10

Ved fjernelse af 6 måneders fristen for forældelse af overpriskrav, det vil sige købers mulighed for at kræve overpris tilbage fra sælger, betyder det, at en sælger nu ikke kan vide sig sikker mod overpriskrav i op til 10 år, jf. almindelig forældelseslov. Endvidere 3 år fra det tidspunkt, hvor en køber vidste eller burde vide at der var noget galt med prisberegningen. Det vil sige, at denne frist nu ændres fra 6 måneder til 3 år.

De fleste har kritiseret den ændring, der er foretaget her, og undertegnede har også haft et indlæg til Folketinget herom forinden, hvortil der særskilt kan henvises i forbindelse med høringen af lovforslaget.

Ret beset vil den pågældende ændring ikke betyde færre penge under bordet, men som jeg vurderer det, vil det alene betyde, at de professionelle rådgivere, administratorer m.v., der har været behjælpelig med en overdragelse og prisfastsættelse, hvor der bagefter viser sig at være fejl, nu sjældnere vil ifalde ansvar for dette, da kravet nu i hele forældelsesperioden skal rettes mod sælger.

Bedømt ud fra det forhold at en sælger har fået nogle penge, som denne ikke burde have fået ved overpris, kan det selvfølgelig være fint nok, at køber, der har betalt for meget (overpris), kan rette tilbagebetalingskrav mod sælger i hele forældelsesperioden, uanset om sælger vidste eller ikke vidste dette.

Skrevet af advokat for højesteret, Rasmus Juvik, Wantzin Ejendomsadvokater.